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供水管理問(wèn)題及對(duì)策關(guān)于小區(qū)住宅

二次供水：

1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市供水條例》（國(guó)務(wù)院令158號(hào)）是現(xiàn)行的規(guī)范城市供水的最高層級(jí)的法律規(guī)范對(duì)于二次供水并沒(méi)有明確的定義。

《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》（1999年2月3日建設(shè)部令第67號(hào)發(fā)布，2004年7月23日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市供水水質(zhì)管理規(guī)定＞的決定》修正）將二次供水定義為“單位或者個(gè)人使用儲(chǔ)存、加壓等設(shè)施，將城市公共供水或者自建設(shè)施供水經(jīng)儲(chǔ)存、加壓后再供用戶的形式”。

《二次供水工程技術(shù)規(guī)程》（ CJJ140—2010）：

當(dāng)民用與工業(yè)建筑生活飲用水對(duì)水壓、水量的要求超過(guò)城鎮(zhèn)公共供水或自建設(shè)施供水管網(wǎng)能力時(shí)，通過(guò)儲(chǔ)存、加壓等設(shè)施經(jīng)管道供給用戶或自用的供水方式。

《福州市城鎮(zhèn)生活用水二次供水管理辦法》（2013年8月1日起施行）對(duì)二次供水的定義是“從城鎮(zhèn)公共供水管道取水后直接向用戶提供生活用水，或者通過(guò)儲(chǔ)存、加壓或者凈化處理后向用戶提供生活用水的供水形式”。

有些人認(rèn)為：二次供水是個(gè)偽問(wèn)題。

在城市公共服務(wù)領(lǐng)域，公眾承認(rèn)不承認(rèn)二次供電？公眾承認(rèn)不承認(rèn)二次供氣？答案無(wú)需多講，二次供電和二次供氣之說(shuō)是站不住腳的，公眾也從來(lái)沒(méi)有認(rèn)可過(guò)。為什么唯獨(dú)二次供水被視為理所當(dāng)然？

2.法規(guī)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年第45條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?！钡?2條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

3.行動(dòng)

物管部門認(rèn)為供水部門無(wú)直抄到戶是違反國(guó)家有關(guān)供水的政策規(guī)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于未直抄到戶，本應(yīng)該由供水部門負(fù)責(zé)的工作轉(zhuǎn)由物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)供水所花的工作量約占小區(qū)物業(yè)管理工作總量的20%--30%，這樣權(quán)責(zé)不明的工作加重了企業(yè)不應(yīng)負(fù)的負(fù)擔(dān)，企業(yè)不服氣，同時(shí)認(rèn)為他們是在免費(fèi)幫供水公司抄收水費(fèi)，因此不再進(jìn)行抄表收費(fèi)。

供水部門認(rèn)為要對(duì)全市住宅小區(qū)實(shí)施抄表到“最終用戶”困難較大，主要包括供水銷售成本增加、供水漏損較大、改造費(fèi)用高、二次供水管理工作量大、后續(xù)管理成本加大等五個(gè)方面。

按照《物權(quán)法》，住宅小區(qū)也不是供水企業(yè)負(fù)責(zé)的范圍。而且，我們的水價(jià)成本僅計(jì)算到市政管網(wǎng)，但居民供水的成本最高，而居民水價(jià)又最低，憑什么要我們來(lái)負(fù)責(zé)。以此類推，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)我們也要抄表到戶。

政府部門一刀切，按照條例辦事供水企業(yè)從此鋪開(kāi)住宅小區(qū)供水接收管理的序幕，迎來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

二、由來(lái)和原因：

存在問(wèn)題

水質(zhì)不好、維修服務(wù)不到位、設(shè)備（設(shè)施）管理不善、加壓電費(fèi)高、水價(jià)高、水壓低和經(jīng)常性的不正常停水等。

上述問(wèn)題從技術(shù)層面完全不是問(wèn)題，那問(wèn)題出在哪里？

自來(lái)水公司不管，那誰(shuí)來(lái)管？

原因1——物業(yè)立法缺陷導(dǎo)致管理規(guī)則混亂

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。——《物權(quán)法》72條

矛盾：供水企業(yè)對(duì)共有管線沒(méi)有所有權(quán)，卻承擔(dān)管理責(zé)任

法規(guī)打架帶來(lái)的沖擊如何化解？

為政府分憂解難，為市民提供健康的飲用水是供水企業(yè)的職責(zé)!

三、案例

1. 珠海模式

水司：《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，水司草擬了《珠海市住宅小區(qū)供水抄表到戶管理辦法》，“住宅小區(qū)的共用供水設(shè)施在委托管理前，應(yīng)……驗(yàn)收合格；對(duì)于驗(yàn)收不合格的住宅小區(qū)，供水企業(yè)可以不接受委托”?！白≌^(qū)未達(dá)到驗(yàn)收合格的條件需進(jìn)行整改的，改造資金由開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和供水企業(yè)三方平均分擔(dān)”

2007年3月：《珠海市供水用水管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“用戶供水設(shè)施由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行投資建設(shè)。最低服務(wù)水壓不能滿足正常用水的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)投資建設(shè)二次供水加壓設(shè)施”。小區(qū)供水建設(shè)主體為開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，而維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任屬于供水企業(yè)，因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不排除有些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省成本，出現(xiàn)以次充好的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響小區(qū)的正常供水。

2008年7月：出臺(tái)《珠海市供水工程設(shè)計(jì)、施工及管材選用規(guī)定（試行）》，規(guī)范設(shè)計(jì)、施工過(guò)程及材料選用行為。

2011年10月：出臺(tái)《珠海市住宅小區(qū)公用供水管網(wǎng)工程建設(shè)管理辦法》，辦法第七條規(guī)定：施工過(guò)程中應(yīng)當(dāng)實(shí)行管材設(shè)備入場(chǎng)審核——隱蔽前審核——隱蔽后審核——驗(yàn)收審核四步驟監(jiān)管程序。供水部門作為住宅小區(qū)供水管網(wǎng)的接受、管養(yǎng)單位，可提前介入，參與施工過(guò)程監(jiān)管。該辦法賦予供水企業(yè)參與施工過(guò)程監(jiān)管的權(quán)利，保障業(yè)主和供水企業(yè)的利益。

珠海通過(guò)六年的實(shí)踐，理順管理機(jī)制，解決了小區(qū)供水的水質(zhì)、維修、管理、水價(jià)、水壓、施工監(jiān)管多項(xiàng)難題，二次供水水質(zhì)綜合合格率逐年上升，市民對(duì)供水滿意度也不斷提高，做到市民放心、政府滿意，成為一個(gè)真正的飲用水供應(yīng)商。

2. 各地新建小區(qū)模式

莆田、天津、上海、濟(jì)南模式：解決了建設(shè)與管理一體化問(wèn)題，能夠有效確保今后的水質(zhì)和管理，但隨著各種成本增加，需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能從根本上解決問(wèn)題，同時(shí)今后的更新改造費(fèi)用需要另外收取，從用戶手中收取改造費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的。而且上海的二次加壓設(shè)施主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，水泵運(yùn)行費(fèi)由物業(yè)公司收取并支付供水部門，這會(huì)造成出了水質(zhì)問(wèn)題很難判斷責(zé)任的情況，同時(shí)物管公司也有意見(jiàn)。

對(duì)于小區(qū)供水設(shè)施，目前的管理模式有三種：

第一種模式是“代管”。所謂代管，即客戶鑒于自建的供水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)有困難，便委托供水企業(yè)或具備供水設(shè)施運(yùn)維資質(zhì)的單位代為運(yùn)行維護(hù)管理，并簽訂委托協(xié)議，向其支付運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，產(chǎn)權(quán)仍然屬于客戶。

已建小區(qū)模式——江門

江門市市區(qū)生活飲用水二次供水設(shè)施移交費(fèi)用指導(dǎo)價(jià)格

新建住宅類，由開(kāi)發(fā)單位支付；已建住宅類，按照業(yè)主自愿移交原則，由業(yè)主支付。

香港、澳門模式

抄表收費(fèi)：新建項(xiàng)目的水表由供水部門提供，每塊表收取押金，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安裝，水表安裝完成后由水公司向最終用戶抄表收費(fèi)。小區(qū)內(nèi)用戶分表之前的管網(wǎng)漏損由水公司承擔(dān)（澳門為用戶承擔(dān)），但香港政府每年對(duì)水務(wù)署運(yùn)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。

供水設(shè)施管理：以物業(yè)的地界來(lái)劃分管理責(zé)任，物業(yè)地界以外的供水設(shè)施由水公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理；物業(yè)地界以內(nèi)的供水設(shè)施(生活與消防)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，業(yè)主可自行管理或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)管理，相應(yīng)的維護(hù)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，具體支付由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)商決定。

供電部門做法

新建住宅：除了廣東以外，全國(guó)各地政府部門均出臺(tái)“新建住宅供配電設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理辦法”，規(guī)定新建住宅供配電設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)由各級(jí)供電企業(yè)統(tǒng)一收取、合理安排、集中使用、?？顚Ｓ?。住宅建設(shè)單位按規(guī)定交納新建住宅供配電設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)后，供電企業(yè)同步配套建設(shè)住宅及公建項(xiàng)目供配電設(shè)施工程，保證用戶電力供應(yīng)，并承擔(dān)建成后配套供電設(shè)施的維修、改造、供電安全等責(zé)任。

全國(guó)各地收費(fèi)根據(jù)各地的情況核定，按每平方米建筑面積收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為50~200元/m2不等 。

已建成的小區(qū)：無(wú)償移交（包括廣東）。小區(qū)供電設(shè)施移交到供電局管理后，將由電網(wǎng)公司實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、維護(hù)的專業(yè)化管理，此舉將大大提高小區(qū)供電可靠性、縮短小區(qū)供電故障搶修時(shí)間。2011年5月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于電網(wǎng)企業(yè)接收用戶資產(chǎn)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》，明確了供電企業(yè)接收用戶資產(chǎn)免征企業(yè)所得稅，并準(zhǔn)予稅前計(jì)提折舊的政策，為推進(jìn)供電企業(yè)接收用戶資產(chǎn)提供了稅收政策支持。

6.風(fēng)險(xiǎn)

污染風(fēng)險(xiǎn)：

1、水箱密封不好，部分水箱無(wú)蓋無(wú)鎖，導(dǎo)致昆蟲、老鼠、蟑螂等進(jìn)入水箱，出現(xiàn)紅蟲、黑水等現(xiàn)象；2、設(shè)計(jì)不當(dāng)，由于生活用水、消防用水共用一個(gè)水池、水箱，容積過(guò)大，水滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，水中余氯迅速消除，滋生細(xì)菌；

3、池內(nèi)壁多為混凝土，容易積垢；

4、管道、爬梯等銹蝕嚴(yán)重,引起濁度增高。5、地下水池結(jié)構(gòu)問(wèn)題，容易出現(xiàn)污水進(jìn)入水池。

設(shè)施陳舊：電機(jī)、水泵銹蝕和磨損嚴(yán)重，控制元件老化，經(jīng)常出現(xiàn)故障造成停水或水壓不穩(wěn)定。典型的事件，2008年11月海灣花園小區(qū)由于泵房變頻器等故障，出現(xiàn)18天內(nèi)停水11次現(xiàn)象。設(shè)備陳舊老化還會(huì)引起泵房噪音過(guò)大的投訴。

加壓電費(fèi)高：據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)二次加壓電費(fèi)平均是0.50元/m3 ,不同的小區(qū)差別卻是巨大的，最低是0.03元/m3 ，最高的是3.35元/m3 。1、設(shè)備陳舊電耗大；2、設(shè)計(jì)不當(dāng)，選用水泵的揚(yáng)程大；3、新建小區(qū)入住率低，供水量小，水泵偏離高效區(qū)運(yùn)行；4、泵房電表電價(jià)不統(tǒng)一，部分電表是表后表，電價(jià)高于供電局收取的標(biāo)準(zhǔn)（0.63元/度），最高竟達(dá)1.4元/度。5、漏失嚴(yán)重，經(jīng)常發(fā)生浮球閥失靈，水箱（池）溢流；部分管網(wǎng)銹蝕漏水。

四、建議

1.適合本地的模式就是最好的模式

保障市民的健康，為政府分憂解難是我們供水企業(yè)的職責(zé)，我們不能因?yàn)榉刹唤∪鵁o(wú)所作為，因此各地的做法值得肯定，由于各地的情況不同，我們不可能制定出適合全國(guó)的小區(qū)供水管理模式，因此，適合本地的模式就是最好的模式。

2.資產(chǎn)管理應(yīng)首選無(wú)償移交模式

從社會(huì)責(zé)任、供水安全和優(yōu)質(zhì)服務(wù)角度綜合考慮，筆者認(rèn)為對(duì)城市小區(qū)供水資產(chǎn)管理應(yīng)首選無(wú)償移交模式。

產(chǎn)權(quán)歸屬供水公司，解決小區(qū)供水管理、改造資金等問(wèn)題。

對(duì)于其他企業(yè)實(shí)施的小區(qū)供水工程，供水企業(yè)要對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，確保使用符合規(guī)定的管道、設(shè)備和設(shè)施，同時(shí)保障施工質(zhì)量，嚴(yán)把過(guò)程監(jiān)控和驗(yàn)收關(guān)。

3.新建小區(qū)由開(kāi)發(fā)商出資供水企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)

爭(zhēng)取地方政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)由開(kāi)發(fā)商出資供水企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，投入使用后把資產(chǎn)無(wú)償移交供水企業(yè)管理，資產(chǎn)屬于供水企業(yè)；這樣供水企業(yè)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和今后的運(yùn)行、管理提供一條龍服務(wù)，可避免出現(xiàn)建管分離的情況，從根本上保障居民的權(quán)益和飲用水安全。

供水設(shè)施占生活必需基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的比例1.34%（供電5.13%），對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是小數(shù)目 。

資產(chǎn)接收的法律約束

一是小區(qū)驗(yàn)收送水前，向開(kāi)發(fā)商提出在《商品房購(gòu)買合同》中增加對(duì)購(gòu)房者有關(guān)配套供水設(shè)施移交的提示及說(shuō)明內(nèi)容。二是業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)制健全的小區(qū)，積極與業(yè)主委員會(huì)簽訂用戶供水設(shè)施移交協(xié)議。三是未建立業(yè)主委員會(huì)的居民小區(qū)，積極與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)協(xié)調(diào)，組織居民集體簽訂用戶供水設(shè)施移交協(xié)議。

科學(xué)制定城市的供水發(fā)展規(guī)劃

由市規(guī)劃和供水部門經(jīng)調(diào)研論證后，在城市范圍統(tǒng)籌規(guī)劃和建設(shè)區(qū)域性加壓系統(tǒng)，加壓費(fèi)用經(jīng)綜合測(cè)算后向用戶分?jǐn)偅瑥母旧蠝p少小區(qū)供水加壓?jiǎn)栴}。目前國(guó)內(nèi)外許多城市設(shè)中心水塔調(diào)節(jié)區(qū)域用水的做法已提供了成功經(jīng)驗(yàn)。